Se plantea si la adjudicación en el procedimiento hipotecario de un inmueble arrendado permite al arrendatario mantener sus derechos de arrendamiento sobre dicho inmueble.
Dispone el art. 29 de la Ley de la LAU, «el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la ley hipotecaria».
La jurisprudencia viene entendiendo que sólo subsistirán a la adjudicación de la finca hipotecada aquellos arrendamientos que hubieran accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.
Como recogen las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2012 (recurso 1939/2008) y 5 de octubre de 2005 (recurso 1423/1999), «solo la constancia registral permite que el tercer adquirente no tenga la consideración de tercero hipotecario al poder conocer la causa de la resolución posterior».
Por tanto, la adjudicación de la finca arrendada conlleva la automática extinción del arrendamiento y la consecuente cancelación de su inscripción en el Registro de la Propiedad del modo que ordena el art. 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Quedando extinguido el arrendamiento también se extingue el derecho del arrendador a percibir la renta por el alquiler.
En este sentido la sentencia de la Sección 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid 140/2015, de 28 de abril (recurso 372/2014) expone:
«Aun cuando el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrado a partir del día 1 de enero de 1995 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) no fuera simulado ni fraudulento sino real y auténtico, el adjudicatario de la finca arrendada en un procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria en el que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Así ya se sostuvo en esta Sección 21 de la Audiencia Provincial de Madrid en el auto de 1 de abril de 2000 -nº de rollo 563/1997 – del que fue ponente la Ilma. Sra. Doña María Almudena Cánovas del Castillo Pascual […]»